Як вибрати агента на продаж квартири. Як купити квартиру за допомогою ріелтора? Головні особливості
Робота з нерухомістю неминуче пов'язана з витратами часу та сил. Якщо ви збираєтеся продати, орендувати або купити будинок, одним з найважливіших кроків, а, можливо, і найголовніший - знайти компетентного агента з нерухомості. З цієї статті ви дізнаєтесь, як знайти хорошого ріелтора та вибудувати з ним грамотні стосунки.
Кроки
Як знайти хорошого ріелтора
- Відгуки та рекомендації. Проведіть невелике опитування родичів, друзів та знайомих – не виключено, що хтось із них уже користувався послугами ріелторських контор. У такому разі вони зможуть порадити вам кваліфікованого спеціаліста, а також застерегти від поганого.
- Будьте обережні з доброзичливими відгуками, розміщеними в інтернеті, особливо на особистому сайті ріелтора, які не містять жодних контактних даних або конкретної інформації.
- Вибирайте ріелтора зі стажем. Від стажу роботи безпосередньо залежить якість послуг, що надаються ріелтором. Обирайте кандидатів із стажем роботи від 5 до 10 років.
-
Отримайте першу консультацію.Зателефонуйте обраним кандидатам з метою отримання першої консультації і задайте питання, що вас цікавлять. Це допоможе вам переконатися в компетентності ріелтора – консультація має бути зрозумілою та розгорнутою. Якщо під час розмови агент буде наполегливо закликати вас на повнішу консультацію в офіс, або намагатися змусити вас підписати якийсь договір, вам слід припинити з ним розмову.
Зустрічайтеся на нейтральній території.Як тільки ви вибрали відповідного агента, домовтеся з ним про зустріч. Пам'ятайте: професійному ріелтору найважливіша ваша зручність, тому він не буде прив'язуватися до власного офісу. Найкраще зустрітися на нейтральній території. Професіонал своєї справи не нав'язуватиме вам свої послуги.
Вибирайте великі агенції нерухомості з хорошим фінансовим забезпеченням.Такі агенства мають певні стандарти ведення практики, етичні норми та працюють для того, щоб задовольнити вимоги клієнтів. Звичайно, погані агенти зустрічаються і у великих фірмах, але шанси нарватися на них значно менше, ніж у маленькій брокерській конторі.
Попросіть агента з нерухомості ознайомитись із типовим договором.Перед тим, як платити будь-які гроші, обов'язково прочитайте договір! Найкраще, не підписуючи взяти документ додому, ретельно вивчити всі пункти, по можливості порадившись з юристом. Якщо умови угоди, запропоновані у договорі, вас не влаштовують, обмовте з ріелтором можливість внесення змін. Не ставте свій підпис, якщо на документі є написи надто дрібним шрифтом – це зазвичай погано закінчується та обіцяє зайві грошові витрати.
Вартість послуг ріелтора.Зазвичай вартість послуг агентів нерухомості складає від 1 до 4% від угоди, залежно від складності роботи. Відмінність вартості послуг тих чи інших агентів пояснюється кваліфікацією ріелтора, його досвідом, завантаженістю тощо.
Як грамотно вибудувати відносини з ріелтором
-
Ніколи не показуйте ріелтору, що ви у відчайдушному становищі.Ріелтор – це агент з нерухомості. Його головне завдання – продати, продати та ще раз продати вам нерухомість. Вам потрібно негайно погасити борги або терміново продати квартиру, або ви мрієте купити саме цей будинок - це ріелтор знати необов'язково. Набагато краще, коли ріелтор вважає, що ви не поспішайте з покупкою чи продажем.
Для підготовки договору та необхідної документації вам знадобиться адвокат, який спеціалізується на операціях купівлі-продажу нерухомості. '''Ніколи не дозволяйте ріелтору підшукувати для вас юриста чи адвоката - не виключено, що юрист має матеріальну зацікавленість у тому, щоб вам продали той чи інший будинок.''' Юрист може бути у тісних стосунках із продавцем-посередником. Найкраще самостійно вибрати собі адвоката.
Не називайте ріелтору максимальну суму, яку ви готові викласти за покупку/оренду житла.Перше, про що спрсіт ваш агент - яка максимальна сума, яку ви готові заплатити за покупку будинку чи квартири. Не варто купуватись на цей трюк. Просто назвіть ціну, за яку дійсно хотіли б придбати нерухомість і скажіть, що це і є максимальна ціна. Не потрібно думати, що при покупці будинку ваш ріелтор має намір боротися за ваші інтереси з ріелтором продавця.
Щоб уникнути проблем у спілкуванні з ріелтором, потрібно від початку вибудовувати стосунки у правильному ключі. Переконайтеся, що агент має точний список ваших вимог до нерухомості. Намагайтеся і самі дотримуватися його, не змінюючи щохвилини запити. Викладіть свої вимоги письмово і віддайте агенту - нехай він до найдрібніших подробиць знає, яку нерухомість ви шукаєте.
Попросіть у свого агента роздруківку з усіма дійсними цінами і первісними лістинговими цінами на нерухомість в районі, щоб з'ясувати, яку суму заплатили за нерухомість власники, за яку вона продається, а також отримати більш повну інформацію про будинки. Знати ціну, за якою продається нерухомість, дуже корисно, але не менш важливо знати, за скільки вона виставлялася на продаж і скільки поступилися власники. Це необхідно для розуміння стану ринку у вашому регіоні.
Що робити з поганим ріелтором
Деякі ріелтори стають дуже дратівливими і починають скаржитися на вас, якщо ви відмовилися купувати першу ж запропоновану ними нерухомість. У такому разі складається враження, що єдине, що цікавить агента – отримання комісії, а все інше – вдруге. Тоді, можливо, ви зв'язалися не з компетентним агентом.
-
Скористайтеся Інтернетом.Так ви збережете свою анонімність і зможете порівняти маркетинговий план різних ріелторів, перш ніж зробити вибір. Також ви зможете приблизно оцінити вартість своєї нерухомості.
Контакти ріелторських агенцій та приватних маклерів можна знайти у будь-якій газеті чи довіднику.Однак, не варто кидатися дзвонити за першим номером, що попався на очі. Роблячи вибір, керуйтеся пунктами, наведеними нижче:
Питання завжди актуальне для тих, хто задумав зайнятися обміном, покупкою, продажем нерухомості, але не знаходить у собі сил самостійно займатися бюрократичною тяганиною та іншими клопотами, пов'язаними з цією справою.
Отже, ви вирішили доручити ваші житлові проблеми спеціалісту. Але як його знайти? Сьогодні в Москві понад тисячу ріелторських агенцій, не кажучи вже про величезну кількість приватних маклерів. Розкривши будь-яку газету з нерухомості, ви побачите безліч оголошень про надання ріелторських послуг. Як не розгубитися у цьому потоці інформації?
Найрозумнішим у подібній ситуації буде рішення покластися на випадок і звернутися туди, чиє оголошення вам просто більше сподобалося текстом або дизайнерським рішенням. Адже помилки в операціях із нерухомістю часто невиправні. Тому краще набратися трохи терпіння та зайнятися систематичним пошуком.
. Рекомендації.
Згідно зі статистичними опитуваннями, перше, що роблять люди, які замислилися над вирішенням квартирних проблем - звертаються до друзів та знайомих. Більшість людей шукають свого ріелтора за рекомендаціями друзів та знайомих. І справді, чому б не скористатися вже напрацьованим досвідом інших. Як там звучить слоган великої ріелторської фірми? "Нас рекомендують друзям"? Так от, цю фразу може віднести до себе будь-який хороший ріелтор: близько 60% клієнтів маклера або маклерської контори звертаються за рекомендацією друзів або знайомих. І якщо ваші друзі недавно успішно "перевірили" обмін/купівлю/продаж житлоплощі через посередника, вважайте, що вам пощастило: телефонуйте їм і "діставайте" телефон спеціаліста.
Якщо Вам нікого не порекомендували, не засмучуйтесь. Перегляньте уважно газетну рекламу. (краще підшивку якогось певного видання, наприклад, газ. "З Рук до Руків"). Незважаючи на негативне ставлення у суспільстві до реклами, це насамперед інформація. Тільки треба вміти правильно її аналізувати. Сам текст в оголошеннях досить одноманітний - список послуг, іноді слоган. Але до чого треба придивитися.
Номер ліцензії.
Найчастіше у рекламних оголошеннях фірма вказує номер своєї ліцензії. Добре, якщо ця цифра входить у перші дві сотні. Це означає, що ваші маклери працюю вже давно - принаймні років п'ять. І весь цей час працює бездоганно. Адже ліцензію "подовжують" щороку. І якщо історію агентства затьмарить якийсь незаконний інцидент, її просто не продовжать. Навіть у тому випадку, коли агентству вдається б "зам'яти" неприємну історію, воно отримує іншу ліцензію. Але вона вже не буде "одною з перших".
Кількість реклами – теж інформація.
З номера в номер протягом декількох років фірма дає оголошення одного і того ж розміру? Отже, становище її цілком стабільне. На початку якась компанія мала "модулі" (оголошення в рамках) великого розміру, а потім зменшилася? Цілком ймовірно, що фірма переживає зараз не найкращі часи. У процвітаючою фірми, що поважає себе, витрати на рекламу можуть тільки збільшуватися.
Розташування.
Подивіться, де знаходитись офіс фірми – адже вам туди їздити. До речі, розташування агентства дуже важливе і з іншого погляду: здебільшого фірма активно працює у прилеглих районах. Це, звичайно, не стосується великих агентств, чиї філії всюди. Але найчастіше ріелтори добре знають ринкову ситуацію саме "свого" району.
Це корисно особливо в тому випадку, якщо ви продаєте квартиру або збираєтеся купити її в певному районі. Взагалі, останнім часом з багатьох муніципальних відділів з обміну та просто з ініціативи окремо взятих людей утворилися агенції нерухомості, що спеціалізуються на операціях з нерухомістю в окремому районі. Подібна "вузька спеціалізація" допомагає їм вижити поруч із монстрами ріелторського світу, у штаті яких – понад тисячу людей. Як правило, ці люди справді чудово обізнані про цінову ситуацію на "своєї" території. Тож вони й справді докладуть усіх зусиль для того, щоб продати вашу квартиру дорожче, а купити – дешевше.
Безкоштовна консультація.
Якщо такий вид послуг зазначено в оголошенні, обов'язково скористайтесь ним. Адже це чудова можливість заочно познайомитися з атмосферою агентства, з людьми, які там працюють. Коментарі начальника відділу агентства нерухомості "Біле Місто":
- При першому дзвінку до обраного вами агенції бажано, щоб з вами розмовляв маклер, а не диспетчер. По-моєму, це найвагоміший доказ серйозного ставлення фірми до свого клієнта - не перепоручати першу бесіду людині малограмотній з професійної точки зору.
Скажи мені, скільки ти візьмеш, і скажу, хто ти.
Непогано поцікавитися телефоном про розміри комісійного агентства. Це допоможе вам зрозуміти, наскільки щирі люди на тому кінці дроту. Тому що послуги ріелторів коштують приблизно однаково 5% угоди (розміри ріелторських "гонорарів" у сумах будуть наведені в кінці статті). Якщо вам назвуть меншу суму, наприклад, 2%, то це зовсім не означає, що решта "відсотків" не осяде в кишенях фірми. Просто ви не знатимете про це.
Найчастіше, особливо, при угодах, спрямованих на соціально незахищені верстви населення, як обміни з більшої площі на меншу, переїзд у менш престижний район або в Підмосков'ї, ріелтори кажуть: "З вас ми нічого не візьмемо". Але, звичайно, ви усвідомлюєте, що ці слова не можна розуміти буквально: адже ви звертаєтеся не до благодійної організації, а до комерційної установи. Отже, безкоштовно на вас ніхто не працюватиме. Агентство захищає інтереси сторони, яка оплачує його послуги. І в той же час ріелтори в даному випадку не брешуть. Ви не заплатите жодних грошей готівкою, вони автоматично утриматимуться з вас при скоєнні угоди. І оскільки всі ці операції з нерухомістю розраховані на те, що людина в результаті отримує доплату за надлишки житлоплощі або зміну району, то, отже, ваша доплата дорівнюватиме реальній сумі "мінус" відсоток агентства.
І все ж таки краще не виявляти самостійності - при операціях такого роду краще, якщо за вашою спиною стоїть солідна організація. Адже фраза "соціально незахищені" верстви населення найчастіше означає "беззахисні". І займаючись "самодіяльністю" або звертаючись за допомогою до "добрих" чорних маклер, можна залишитися і без житлоплощі, і без доплати.
Професіонали з великої літери.
Йдеться про агентів з Особовою Ліцензійною карткою брокера, яку після відповідної атестації видає уряд Москви. Розповідає Ірина Перковська:
- Багато фахівців, що працюють на ринку нерухомості, мріють отримати особисту ліцензійну картку брокера. Хороша агенціятільки заохочує у цьому своїх співробітників. Зі 100-150 співробітників агентства (чисельність, характерна для середніх фірм, вільних від недоліків як "гігантів", так і "карликів" ріелторського світу) близько 30% повинні мати особисту ліцензійну картку.
МАГР, РГР та інші.
- А чого його вибирати, ріелтора. Зателефонував до МАГР - адже солідна організація. Вони й порадять когось.
Справді, рекомендують. Когось зі своїх членів (всього в МАГР складається близько 60 агентств). Взагалі мета цієї організації була благородна - коли наше законодавство було недосконале, вона виступала в ролі "третейського судді" між агентствами, і треба віддати їй належне - судила справедливо. Втім, чому в минулому часі? І зараз судить. Щоправда, сьогодні законодавча база у нас цілком пристойна, але судова тяганина відлякує не лише простих громадян, а й юридичних осіб, тому члени МАГРу вважають за краще з'ясовувати всі відносини між собою в МАГРівському "суді".
Але в тому й річ, що "між собою". Якщо ваша агенція полягає в МАГРі, а її кривдники - ні, то всі непорозуміння доведеться вирішувати у звичайному порядку. Так що членство в МАГРі, звичайно, говорить про хорошу репутацію вашого агентства, але відсутність такого в жодному разі не можна розглядати, як свідчення професійної неспроможності маклерів. Більше того, не всі маклери готові сплачувати дуже відчутні внески лише за те, щоб перебувати у списках численних гільдій та асоціацій. Пам'ятається, від одного керівника невеликої ріелторської агенції мені довелося почути такі слова:
- Так, асоціації ці? Що вони роблять? Здебільшого членські внески збирають. Мені часом самому хочеться якусь гільдію чи асоціацію організувати. Гарний спосібробити гроші на престиж.
Яка агенція краща: велика чи маленька?
Таким питанням задаються багато хто.
Великі агенції надійніші в тому плані, що серед них майже напевно не виявиться шахрайських контор, улюблена схема дій яких – зібрати гроші та розчинитися. Гіганти просто не в змозі згорнути діяльність навіть за один-два тижні, не кажучи вже про двотриденний термін.
Чим погані гіганти? Та своїм роздутим штатом. Одна людина розмовлятиме з вами по телефону. Інший – перевіряти документи на квартиру. Третій – підбирати вам варіант, четвертий – його показувати, п'ятий – закладати гроші в банк? І так далі. Коментарі Ірини Перковської:
- За такого робочого процесу втрачається індивідуальність угоди. Тим часом у кожному конкретному випадку необхідно враховувати масу різних факторів: стан квартири, кількість прописаних, вид з вікна, таємні та явні переваги та недоліки житлоплощі, нарешті, людський фактор. І якщо діяльність агентства поставлена "на потік", багато деталей його співробітники просто не беруть до уваги.
Що ж до маленьких агенцій, то вони, як правило, бідні. А отже, не можуть дозволити собі добрих юристів, не можуть дати професійної освіти агентам.
Маклери-одиначки.
Звертатися до них без наявності рекомендацій друзів чи знайомих, швидше за все, нерозумно. Звичайно, серед таких людей професіоналів набагато більше, ніж шахраїв, але ризик дуже великий. Адже навіть якщо людина з ріелторської агенції, яка працює з вами, опиниться у скрутній ситуації, за нею – професіоналізм багатьох інших співробітників. Поодиноке "плавання" виключає можливість подібного "підстраховки".
Співробітники деяких ріелторських агентств часом пропонують такий хід: частину угод здійснюють за звичайною схемою, частина - самостійно, тобто не укладаючи договору, вимагаючи оплату тільки своїх послуг (без відрахування агентству), що, само собою, обходитися клієнту на порядок дешевше за звичайну "фірмову" угоди. Уявіть собі, що ви накопичили 10 тисяч для обміну з меншої площі на велику. Агентство, припустимо, візьме з вас за подібні послуги тисячі дві, а рядовий співробітник, якщо з ним працювати безпосередньо – доларів 200-400, залежно від складності обміну. Не важко підрахувати, що в першому випадку на додатковий метраж у вас залишається 8 тис. дол, а в другому - 9800 $ - 9800 $. При середній ціні за метр 650$ це означає, як мінімум, 2,5 кв.м. зайвої житлоплощі, сто при наших метражах не так вже й мало. А оскільки за такої схеми роботи маклер використовує канали та зв'язки, напрацьовані агентством, то ризик у подібних випадках зводитися до мінімуму.
Але такий варіант співпраці пропонується лише тим людям, які приходять від колишніх клієнтів - адже якщо агентство дізнається про такі "ліві" угоди, маклер втратить роботу. Так що якщо ви людина з вулиці, то шкода чи зумієте скористатися цим "ноу-хау" наших рядових ріелторів.
договір.
Якщо ви вже обрали агентство та приїхали до офісу, зверніть увагу на зразок договору. Розповідає Ірина Перковська:
- Якщо в агентстві вам дали типовий договір на одному аркуші – краще його покинути. Справді, договір має враховувати безліч нюансів, найчастіше юристам фірми його доводиться доповнювати, переробляти відповідно до кожної ситуації. До речі, юристів на фірмі має бути щонайменше два.
Середні розміри комісійних сьогодні приблизно такі:
Продаж - 1000-1500 $,
Обмін - 2000-2500 $,
Оформлення готових варіантів – 500 $.
Хтось, звичайно, бере більше, хтось – менше. Але моя порада - не заощаджуйте на якості.
RussianRealty, Марія Галицька
На вас може працювати висококласний фахівець у потертих джинсах, а ви відмовитеся від послуг клерка у костюмі-трійці. У чому ж справа? У тому, що перший «собаку з'їв» на продажі квартир. А у другого, крім лощених туфель, за душею ні досвіду, ні знань. І добре, що ви змогли розглянути це раніше, ніж виникли перші проблеми.
Проте звичайній людині відрізнити спеціаліста-ріелтора від нефахівця досить складно. Мало того, перевірити якість його роботи ще складніше, бо сам продавець чи покупець не є фахівцем у цій галузі. Тут відносини з виконавцем послуг у першу чергу будуються на довірі та, звичайно ж, на пунктах договору.
Почнемо із довіри. Головний показник хорошого агента з нерухомості – рекомендації знайомих. Якщо до цієї людини зверталися кілька разів, і всі угоди пройшли гладко, варто придивитися саме до цієї людини. При цьому в середньому перевірка чистоти одного об'єкта коштує від 10 тисяч рублів.
- Ріелтор повинен вам подобатися (і зовні, і внутрішньо), - стверджує провідний спеціаліст Департаменту вторинного житла АН «Компаньйон» Альбіна Муратова. — Ви як клієнт повинні йому довіряти, т.к. деякий період часу він буде вашим єдиним джерелом інформації, порадником та помічником.
Багато хто припускає, що чим більше агентство нерухомості, чим рясніша його реклама, чим ближче до центру і багатший його офіс — тим якісніше там надають послуги. Це не зовсім так.
— Зовсім необов'язково замовляти ріелторські послуги у широко розрекламованого агентства з нерухомості, — упевнена Ірина Сидорочева, юрист з вищою освітою, приватний агент. — Інше невелике агентство чи приватний ріелтор допоможе вам провести операції з нерухомістю найчастіше оперативніше, дешевше та професійніше.
Всі кошти, витрачені на піар, вже закладені в суму угоди. Чи варто переплачувати за ім'я, отримуючи ті ж послуги? Питання риторичне. Але пам'ятайте, що відповідальність агентства як юридичної особи набагато більша, ніж приватного фахівця. У будь-якому випадку вам потрібно вибирати людину, а не гучне ім'я агенції.
Відомо, що забезпечені люди не довірять оформляти угоди з будь-кому. Їм є що втрачати, і вони дуже добре прораховують свої ризики. І будь-яка інша розумна людина не прийде ні в агентство, ні до ріелтора «з вулиці». Пересічний челябінець здійснює угоди з нерухомістю в середньому всього 2-3 рази протягом усього свого життя. При цьому суми, що стоять у договорі купівлі-продажу, дуже суттєві. Багато хто з нас і за 10 років не запрацює на звичайну однокімнатну (якщо відкладати по 10 тисяч рублів щомісяця, для простоти розрахунків без огляду на інфляцію, вистачить тільки на «убиту» хрущовку). Довірити вагому частину свого життя та грошей першому зустрічному вирішиться хіба що надто недалекоглядна чи авантюрна людина.
— Але навіть якщо вам порекомендували ріелтора, одразу уточніть його спеціалізацію, — радить Ірина Сидорочова. — Може, він більше часу займається орендою, а не продажем квартир чи спеціалізується на заміській нерухомості, а не на міських об'єктах. У кожному напрямі є своя специфіка, тому хай він і порадить вам спеціаліста саме з вашої тематики.
Отже, як запевняє Альбіна Муратова, професійний ріелтор повинен мати такі навички: оперативність, пунктуальність, комунікабельність, товариськість, уважність, врівноваженість і «тверезість розуму». Також важливим є вміння працювати з цифрами (ціни, метри, терміни), чітко формулювати свої думки та дохідливо їх висловлювати. Але все ж таки головне в роботі ріелтора - бажання постійно вдосконалюватися і рости, бажання працювати з людьми і для людей. Хороший ріелтор - це людина з розвиненим почуттям інтуїції, логіки, відточеними до професіоналізму методиками та навичками роботи. Це як мінімум хороший психолог, який вміє цінувати свій час та час клієнтів. Він чудовий продавець і переговорник, умілий оратор і розумний фахівець. Хороший ріелтор завжди працює на репутацію (свого агентства та свою особисту), йому важлива якість проведеної роботи та угоди, а не кількість угод та відсотків.
Це в ідеалі. А що ж насправді?
Куди не плюнь - скрізь ріелтор
На заході робота агентів нерухомості серйозно відрізняється від російської. За кордоном фахівці підшукують відповідні варіанти і після отримання згоди від продавця і покупця наводять свого юриста. Тепер усі інтереси клієнтів представляють спеціалісти з юридичною освітою. Вони обговорюють тонкощі договору та оформлюють усі необхідні документи. При цьому домовлятися можуть досить довго. Відомі випадки, коли юристи до півроку «утрясали» пункти угоди.
У Росії все навпаки. Розповім власний досвід роботи з ріелторами. Нам радять людину, вона приїжджає і проходить квартирою. Запитує, чи всі документи гаразд. Ми, власне, і не знаємо, чи все гаразд, але чесно показуємо, що є. Агент довго гортає папери, промовляє глибокодумне "угу, тут треба доробити" і зникає в невідомому напрямку, іноді відповідаючи на телефонні дзвінки щось невизначене "працюємо". В Інтернеті з'являються оголошення про продаж нашої з потрібною нам сумою плюс надбавка 100-200 тисяч (залежно від апетиту агента). Квартиру починають дивитися люди, при цьому багато хто з них не знає, куди виходять вікна або спочатку не хочуть жити в хрущовці, відмовляють в огляді біля під'їзду при згадці, що в нас останній поверх. У більшості покупців практично немає жодної інформації про житло, що продається. Звичайно, що до угоди з цим горе-агентом ми так і не доопрацювали. Усний (!!!) договір довелося розірвати вже за кілька тижнів.
Напевно, ви також згадаєте подібний негативний досвід роботи з ріелтором з розповідей родичів, друзів та колег. З непрофесійністю агента з нерухомості нехай побічно, але стикався кожен з нас. Все це можна пояснити досить просто: у російській дійсності ріелтори не мають профільної освіти. Ріелторська діяльність не ліцензується, не сертифікується, на ріелторів ніхто не вчить. Крім того, немає жодного закону, що регламентує цей вид діяльності. Усі відносини типу «ріелтор-клієнт» регламентуються лише пунктами договору, якщо він взагалі є.
У сфері купівлі-продажу квартир зараз панує хаос. Проте часто люди бояться влазити у тягомотину оформлення документів і не хочуть самі розумітися на тонкощах законодавства. І ця професія дуже потрібна. Тому на практикують доморослі спеціалісти: домогосподарки, активна молодь, нечисті на руку особи, які мають жагу легкої наживи на тотальній юридичній неграмотності народу.
Нинішні ріелтори навіть не дивляться стандартний пакет документів. І неважливо, хто це: професіонал, який працює 15 років на ринку, чи юне створення-випускниця школи. Горе-агент не запитує елементарну довідку з КК про прописаних у цій квартирі громадян. А потім з'ясовується, що під час продажу не було враховано інтереси неповнолітньої дитини чи людини, яка перебуває у МЛС. Або ось так:
Ми купили ділянку за допомогою агентства нерухомості. А сусід простягнув через нього гілку газу. Як виявилось, нам продали землю без кадастрових документів, тобто наш наділ землі офіційно не існував. З'ясувалося, що на території селища всього було виділено та оформлено лише пару ділянок.
В іншому випадку при встановлених кадастрових координатах ділянка виявилася не вздовж дороги, а дещо зсунута щодо неї. Так, що третина ділянки була під трасою. Для продавця справжнє розташування ділянки також стало одкровенням.
Обидва випадки — із реальної судової практики. А ріелтор продав та забув.
Який добрий ріелтор!
Але кваліфіковані фахівці у сфері нерухомості все ж таки є. Хороші агенти з нерухомості часто спираються на власну юридичну підкованість (величезну користь принесе вищу юридичну освіту) та напрацьований досвід. Професіоналізм напрацьовується роками, різноманітністю угод та аналізом судових розглядів у цій сфері.
Суть роботи агента з нерухомості зводиться до трьох напрямків:
- Підбір варіантів та показ квартир
- «Продаж» переваг квартири покупцю, переконання в цінності житла
— Підготовка документів та юридичний супровід угоди.
Кожним напрямком має займатися окрема людина, однак у російських реаліях усім цим займається лише один: напівпродаж, напівюрист, напівпсихолог. При цьому ніхто з нас, навіть іноді самі працівники агентств нерухомості, часто і не знають, за що вони беруть гроші. І якщо раніше ріелтор вимагав суми просто за підбір варіантів (і добре, якщо хоча б половина підходила під ваші вимоги), то сьогодні, в єдиному інформаційному полі та вільному доступі до мережі Інтернет, кожен з нас може зробити це самостійно.
У вас має бути чітка визначеність, які послуги ви отримуєте, сплативши за роботу ріелтора. Якщо з вами готові працювати без договору, якщо ріелтор не може чітко пояснити, що саме він робитиме, не користуйтеся його послугами.
Цікавий момент справжньої роботи агента з нерухомості – відсікання непотрібних варіантів. Фахівець знаходить 10 квартир, що підходять під ваші вимоги, і їде за всіма адресами для того, щоб на власні очі переконатися у відповідності до опису дійсності. З кожної квартири він повинен надати докладний письмовий або телефонний звіт, можливо, і з фотографіями. Десь вид із вікна підкачав, десь будинок покосився, десь планування виявилося не те, що треба. Таким чином, можна звузити вибір до 2-3 варіантів. І із ними вже починає працювати юрист.
Він розкопує подробиці про колишніх власників квартири (будинки, ділянки тощо). Для початку фахівець замовляє довідку-витяг з Єдиного державного реєстру прав (ЄГРІП), її вартість близько 250 рублів. Всього за добу ви отримаєте інформацію, хто є власником квартири і чи є на неї не зняті обтяження (застава в банку, неповнолітні діти тощо).
— Ви можете отримати цю довідку й самі, знаючи лише адресу квартири, — усміхається Ірина Сидорочова. — Однак вам нададуть інформацію лише про останніх власників квартир. При цьому варто пам'ятати, що зміни до цього реєстру вносяться протягом 10 днів, а дати та кількість виданих запитів не зберігаються. Тобто 9 днів тому цю квартиру можна продати, але сьогодні ви про це не дізнаєтеся. Цікаво, що досить часто на «ласу» можуть замовити витяг відразу кілька агентів. Вони навіть у черзі стоять разом.
Гарний ріелтор намагатиметься простежити, на якій підставі нерухомість була передана з одних рук в інші. Це необхідно для бачення точної всіх угод, що проходять з квартирою. Теоретично підстави для розірвання кожного з них може знайтися на будь-якому етапі цього ланцюжка. Проте фахівець із досвідом із цих документів зможе оцінити всі можливі ризики.
Адвокат Андрій Коршунов вважає, що обирати треба скоріше не агента, а юриста. Тому що найбільша частина ризиків зосереджена саме в юридичному складі покупки. І без грамотного вирішення юридичного питання тут не обійтись.
Крім перевірки документів, хороший агент викликає фахівців для аналізу сукупної вартості володіння будинком, де буде вказано всі майбутні витрати на експлуатацію будівлі. Будинки старіють, занепадають, і найбільше грошей витрачається не на комунальні послуги, а на капітальний та поточний ремонт.
Ще однією ознакою хорошого фахівця є фіксована сума винагороди: у відсотках вартості житла чи тисячах рублів за проведення однієї угоди. Якщо горе-ріелтор пропонує вам продати квартиру, наприклад, за два мільйони рублів, а все, що він виторгує зверху, забере сам, - тікайте від такого фахівця! Він здатний не тільки заморочити і вам, і покупцям голову, а й просто зірвати вигідну угоду.
Кожен з нас розуміє, що при виявленні будь-яких навіть незначних недоліків квартири покупець почне торгуватися. Навіть якщо в оголошенні стоїть лаконічне "без торгу", це зовсім не означає, що господар зовсім не здатний "трохи посунутися". У цей момент починається пекло: ріелтор намагається виторгувати собі зайві 10-20 тисяч, покупець принципово не йде на такі «жертви», ви ж залишаєтеся без вигідного продажу за ті кошти, які хотіли врятувати. При цьому навіть якщо угода відбулася, але згодом була розірвана, то ви повинні повернути повну вартість угоди разом з гонораром ріелтора. І якщо він «заробив» на цій угоді кругленьку суму, приготуйтеся з нею розлучитися.
Неграмотність ріелторів здатна додати нервування в будь-яку, навіть найблагополучнішу угоду. Договори оформляються на бігу, час огляду квартири переноситься по кілька разів, забуваються дати та потрібні документидля здійснення угоди ... А чого варта одна заява, що "згідно із законодавством, ви повинні звільнити квартиру протягом двох тижнів". На вимогу показати цей закон або хоча б сказати його номер, такі агенти не знають, що відповісти. Ця вимога є незаконною. Ви вільні погодити розумні терміни, в які можете переїхати, і прописати їх у договорі. Тільки тоді їм треба буде слідувати.
— Не є показником хорошого ріелтора та початкова безкоштовна консультація, — зазначає провідний спеціаліст Департаменту вторинного житла АН «Компаньйон» Альбіна Муратова. — Якщо людина є хорошим фахівцем, то вона цінує свій час і не готова витрачати її безкоштовно на різноманітні зустрічі, хай навіть із потенційними клієнтами.
А гарантії?
Гарний не приймає за вас рішення, купувати цю квартиру, чи ні. Він може лише попередити про всіх можливі ризики, пов'язаних із купівлею даного житла. При цьому абсолютна більшість людей чекає від ріелтора гарантій. А їх не може дати ніхто. Жодна людина не може перевірити всю історію продажу квартири та запевнити у її кришталевій юридичній чистоті. І ніхто із нас не застрахований від проблем.
Ви ніколи не зможете передбачити, чи має нерухомість, що передається у спадок, спадкоємець з іншої області. Наприклад, ви купуєте квартиру, а за місяць оголошується спадкоємець на її частку з Хабаровська. Заповіт — не залізобетонний документ, його можна підробити, оскаржити, написати сотні разів у різних містах. До нерухомості, переданої за заповітом, потрібно ставитись особливо обережно.
— Гарний фахівець завжди надасть продавцю та покупцеві попередні договори, підписання яких дозволяє уникнути непотрібних суперечок у ході угоди та після, — стверджує Альбіна Муратова. - Він простежить, щоб в основному договорі відчуження містилися всі необхідні фрази, що ускладнюють можливість заперечення угоди в суді, і були підписані всі додаткові папери, необхідні для завершення угоди (акт приймання-передачі квартири, розписки в отриманні грошей тощо);
Окрема розмова про підробку документів. Не сподівайтеся, що вас це не торкнеться, що в Челябінську використання фальшивих документів — скоріше одиничний випадок. Будь-яка «липова» довідка може принести вам безліч проблем від багаторічних судів до скасування угоди з купівлі нерухомості.
Наприклад, вам надали підроблені документи, що вказують на чистоту квартири, і ви вирішили її купити і навіть внесли аванс. Однак при реєстрації угоди факти спливають, і ви відмовляєтеся від покупки житла. А людина з вашим авансом може зникнути, потрапити до лікарні, або гроші пропити, може ж таке бути? При цьому суми авансу можуть бути дуже пристойні, вам на інший варіант грошей, що залишилися, може не вистачити. І як повертати свою заставу? Суд – процес нешвидкий. А ви могли б перевірити легальність довідок, якби замовили та отримали їх самі, та уникнути безлічі проблем.
Купівля квартири в іпотеку також не убезпечить покупця. Хоча банк перевіряє чистоту квартири. Виходить, що вам не треба витрачатися на ріелтора. Дешево й сердито! Не тут то було. Для збору всіх необхідних документівдля отримання іпотеки потрібна сила-силенна часу або ... правильно, один агент з нерухомості. Також варто пам'ятати, що банки чудово вміють продавати нерухомість, і, якщо щось станеться, ваша іпотечна квартирабуде виставлено на продаж, а решту коштів за іпотеку ви так чи інакше повинні будете заплатити. Банк нічого не втрачає. Тож тут гарантій також жодних.
— Страховкою від усіляких ризиків може стати так зване титульне страхування, — розповідає провідний спеціаліст Департаменту вторинного житла АН «Компаньйон» Альбіна Муратова. — Це документ, який свідчить про вирішення всіх спірних питань силами страхової компанії. І якщо за рішенням суду вашу квартиру доведеться повернути, вам відшкодують витрати на її покупку.
Грамотні фахівці у сфері нерухомості рекомендують спочатку не вдаватися до допомоги агентів, а спробувати стати ріелтором для себе. І якщо у вас в якийсь момент опустяться руки або вам потрібна буде юридична допомога, то ви точно знатимете, навіщо ви звертаєтеся до фахівця. І вимагати (саме вимагати) вирішити вашу проблему за певну суму.
І головна порада: не поспішайте під час оформлення документів. Зважте за та проти. Навіть якщо все влаштовує – подумайте. Дайте собі на це, скажімо, три дні. Ви ж не китайські шкарпетки на ринку купуєте.
За даними фахівців АН «Компаньйон», під час купівлі-продажу квартири необхідно перевірити наступний перелік документів:
- Паспорт власника
- Правовстановлюючий(і) документ(и) (документ-підстава)
- Правопідтверджуючий(і) документ(и)(свідоцтво про право власності)
- Довідка з ЖЕКу (ТСЖ, ін.) про склад сім'ї та про відсутність заборгованості
— Договір купівлі-продажу, який буде подано на реєстрацію до УФРС
Як правильно вибрати ріелтора, при цьому хорошого та надійного? Що краще: обрати приватного ріелтора чи агенцію нерухомості? А якого ріелтора вибрати: гарного чи розумного? А де його можна обрати та скільки йому потрібно заплатити? І які з'являться переваги у роботі з ріелтором, якщо можна і самостійно вирішити всі питання?
Де? Джерела пошуку
Рекомендації та відгуки (друзі, знайомі, близькі, співробітники)
Перше, де порадив би шукати ріелтора - серед своїх, краще за будь-яку рекламу
Особистий досвідроботи з ріелтором
Якщо він був позитивним, то логічно повторно звернутися до цього ж фахівця
Контактна інформація у рекламі, на банерах
В даному випадку, краще звертати увагу на особисті якості ріелтора
Інтернет (пошук Гугл та Яндекс, форуми, ютуб, соц мережі)
Де-де, а онлайн вибір безмежний, але при цьому, краще також, попередньо вивчити фахівця
Друковані видання газети, журнали, каталоги
У статтях, новинах, реєстраційній інформації...
Візит до офісу
Можна знайти найближчий до будинку чи до роботи
Реклама
В інтернеті, друкованих виданнях, на зовнішніх носіях та інших носіях
На що звернути увагу на клієнта?
Досвід
Ріелтор може пропрацювати і 10, і 20 років, але не матиме список лояльних клієнтів, які звертаються до нього повторно. Тобто досвід не завжди означає успіх у закритті питання. Подібні спеціалісти, як відбувають свою роль і всі, у них немає мети на вибудовування довірливе ставленнязі своїми клієнтами. Але досвід дорого коштує.
І при цьому «молодь», яка працює кілька років, може більш якісно закривати питання. Швидше за все це пов'язано з попереднім досвідом, отриманим в інших сферах бізнесу.
Але все-таки, раджу звертати увагу, спочатку на особисті якості.
Ліцензування
Не обов'язкове на сьогоднішній день в Україні, і не завжди показове підтвердження професіоналізму, як могло б це багатьом здатися. Але якась перевага може бути й у цьому випадку. Так як фахівець сам дбатиме про своє професійне ім'я, одним з підтверджень його професійних якостей, може бути присутність його даних, у реєстрі фахівців ринку.
Але при цьому особисто знаю безліч відмінних ріелторів, без різних там регалій, звань і наявності різного роду посвідчень.
Сегментація та локація роботи
Навіть у професійному середовищі, досі точаться суперечки та дискусії на предмет, як краще працювати: по конкретному району, у певному сегменті, спеціалізуватися лише з продажу чи оренди, чи бути універсальним ріелтором? Тобто, вузькопрофільним бути фахівцем чи ні?
І перший, і другий випадок мають право на життя. Оскільки є багато прикладів успішної реалізації своїх професійних сторін в обох випадках.
Питання ріелтору
Для початку клієнту необхідно спочатку проконсультуватися з ріелтором на рахунок «можливостей» другого закривати питання, аналогічні до запиту клієнта.
Потім, клієнту рекомендував би поставити питання ріелтору - за що той ріелтор отримує комісію (винагороду)? Якщо будуть відповіді у стилі: «за юридичну підтримку», «велику базу об'єктів» та інше марення, раджу клієнтам продовжити пошуки спеціаліста.
Клієнту треба ставити якнайбільше питань ріелтору, щоб намалювати загальну картину про нього, як про спеціаліста, який зможе закрити питання. Чим більше питань – тим більше відповідей, і тим більше розуміння про доцільність ріелтора у процесі купівлі-продажу нерухомості, з можливим створенням додаткової цінності об'єкту.
Клієнт повинен для себе вирішити: чи потрібен йому ріелтор взагалі? Для чого? Що варто від ріелтора чекати?
Якщо клієнт чекає, що ріелтор має якусь магічну базу клієнтів, то можу розчарувати, подібних баз не існує. Клієнти або закривають свої питання і пропадають з подібних списків, або це говорить про не професіоналізм ріелтора, у якого є подібні бази з клієнтами, що «зависли». Винятки рідкісні, і стосуються інвесторів та випадків обміну. Але як показує практика, частина клієнтів розраховує, що на їхні об'єкти буде привернуто увагу якихось східних шейхів, і з часткою надії запитують такі бази клієнтів.
Клієнт повинен запитати і зрозуміти, чи вистачить у ріелтора часу для роботи з конкретним об'єктом, цього конкретного клієнта, або у ріелтора це вже буде 10-й, 100-й, 1000-й об'єкт у його базі і він не буде напружуватися і паритися особливо за конкретним об'єктом. Для нормальної роботи спеціаліста та повноцінного проведення маркетингу одночасно у ріелтора не може бути більше 3-5 об'єктів (виключення до 10-ти).
Ще раз з питань баз та юрпослуг – якщо цим ріелтори показують свої переваги, чи це треба клієнту? Може треба лише найняти юриста, і самим подавати оголошення? Ріелтор повинен не лише оголошення розміщувати та прикриватися штатними юристами.
Вартість об'єкту
Завищені цінові очікування є основною причиною не продажу, із затягуванням за часом і часто, упущеною вигодою для власника. Для створення попиту на об'єкт необхідно сформувати правильну стартову ціну, виходячи зі статистики продажів аналогів останнім часом, наявності попиту на сьогоднішній день, а також аналітики з виставлених об'єктів, на момент формування вартості.
Багато ріелторів користуються цим моментом, йдуть на «побажання та очікування» клієнта, згодом показуючи, що ринку об'єкт не цікавий. Тим самим, згодом опускаючи ціну, яка раніше могла бути вищою, і з втратою часу, а можливо, і кількох потенційних клієнтів.
Деякі власники хочуть по телефону дізнатися ціну (цифру) від ріелтора, тобто хто більше скаже, з тим і працюватимуть. Начебто ріелтор купуватиме об'єкт. Ріелтор не покупець, він може описати картину того, що відбувається на ринку, це в його силах. А то іноді як шануєш на просторах інтернету, то у всьому винні ріелтори. У власника – бо ціни опускають, у покупців – тому ціни піднімають. Тобто економіка держави та інші обставини, окрім ріелторів, не впливає на ціноутворення. Смішно.
Нюанси та деталі у списку послуг ріелтора
Договір. Перед підписанням, клієнту треба ознайомитися з тим, які умови, права, обов'язки та відповідальність виникає у сторін процесу. Щоб якісь моменти не стали каменем спотикання вже під час процесу.
Переваги. Можна запитати у конкретного ріелтора, чим він кращий від інших ріелторів, які сильні у нього стогін як у спеціаліста з нерухомості.
Терміни продажу. Повинні бути обумовлені перед підписанням, а також промовлення можливих ситуацій, якщо питання не закривається у межах термінів, зазначених у договорі. Які в такому разі будуть вжиті дії?
Кількість об'єктів. Трохи вище написав, що нормальна ситуація за наявності об'єктів одночасно в роботі кількістю не більше 3-5. Або це кількість проектів (пошук на купівлю, оренда) на момент звернення клієнта.
Динаміка процесу. Показувана ріелтором, буде суттєво корисна для комунікування з клієнтом. Ріелтор може радити який можливий розвиток подій, де остаточне рішення щодо вибору має бути за клієнтом, а не за ріелтором (інакше це може бути тиском у своїх меркантильних інтересах). Динаміка має бути виражена у звіті ріелтора за певний термін.
Інтереси клієнта. І лише одного, з ким у ріелтора вибудовані фідуціарні відносини, підписано договір.
Цифра продажу. Раджу обережно ставитися до цього, якщо кажуть, за скільки можна продати. Професіонал може озвучити стартову ціну, за якої можна створити попит на об'єкт. Звідки він або власник можуть знати (передбачити), за скільки продасться об'єкт. Найцікавіше, що сам покупець може не знати, скільки він готовий буде заплатити, за об'єкт, що його цікавить.
Вартість послуг. Якщо маленький розмір комісії щодо ринку – то ріелтор не зможе зробити найбільшого попиту, з підключенням колег до продажу. Тим самим виникає ризик продажу не за максимально-ринковою ціною. Мільярдер Рокфеллер начебто керувався таким висловом: "Не бійтеся великих витрат, бійтеся маленьких доходів". Ріелтор повинен відпрацьовувати свою винагороду, а клієнт має розуміти, за що йому платить.
Як вибрати ріелтора при продажу, купівлі та оренді?
Сам собою процес пошуку та підбору ріелтора представляється приблизно таким чином:
Дзвінок клієнта ріелтору(ам) зустріч з ріелтором(-ами) отримання відповідей на запитання від ріелтора прийняття чи ні методів роботи – у позитивному випадку співпраця з ріелтором
Як власнику вибрати ріелтора?
Тепер питання щодо співпраці ріелтора, безпосередньо із власником. Можна узагальнити попередню інформацію, викладену вгорі та відповісти на запитання «як вибрати ріелтора при продажі квартири, будинку та іншої нерухомості?».
Якщо ріелтор працює приблизно за такими пунктами, викладеними нижче, то "товар" як мінімум хороший, "хороші чоботи" - треба брати:)
Ріелтор має проговорити 3 основних, із можливих сценаріїв, і наголосити на тому, що буде, якщо все скластися песимістично. Наприклад, все пішло за планом, то клієнт вирішить у такому разі: опускати ціну, продовжувати далі в тому ж напрямку, заморозити продаж, шукати іншого ріелтора…
При продажі особисто я керуюся таким правилом: щоб пішли за перші пару днів перші дзвінки та звернення, а за перший тиждень – почалися перші перегляди. В іншому випадку, запитую себе: «що особисто я зробив не так, якщо немає попиту на об'єкт?».
Ріелтору необхідно створювати та акумулювати попит на об'єкт свого клієнта. А клієнту необхідно ставити запитання, як це він робитиме? Чи залучатиме до продажу ріелтерське співтовариство, чим він їх мотивуватиме, який маркетинговий план буде створено для просування? Які канали залучення будуть задіяні: інтернет, друк, реклама?
Ріелтор повинен запропонувати своєму клієнту передпродажну підготовку для поліпшення «товарного виду» нерухомості, що може підвищити підсумкову вартість.
Якщо ріелтор не працює за письмовим договором, він тоді не бере на себе відповідальність за закриття питання свого клієнта.
Ріелтор повинен працювати на користь тільки однієї зі сторін, при цьому бути чесним та відкритим для всіх учасників процесу.
Професіонал систематично звітує за динамікою роботи (щодня, щотижня). У звіті фіксуються звернення, перегляди, зустрічні пропозиції, завдяки яким власник розуміє, чому він найняв конкретного ріелтора, який закриє питання щодо максимально-вигідних умов.
Якщо ріелтор не робить подібних кроків із продажу, тоді питання – навіщо воно потрібне?
Як покупцю вибрати ріелтора?
Тепер для представників питання «як вибрати ріелтора для покупки квартири, будинку, новобудови та іншої нерухомості?» також коротко постараюся показати основні моменти, куди варто звернути увагу покупцю.
Перше, що ріелтор повинен забезпечити свого клієнта-покупця - адекватна ціна об'єкта нерухомості, на момент покупки. І об'єкт має бути найкращим серед аналогів за співвідношенням ціна-якість.
Покупець не повинен перебувати в ситуації можливого психологічного тиску з боку власника та його представників. На переглядах та переговорах основною стороною від покупця має бути його ріелтор.
Ріелтор повинен намагатися мінімізувати можливі витрати свого клієнта.
Фахівець повинен перевіряти ще раз документацію на об'єкт нерухомості, що цікавить покупця.
Як правило, в угодах купівлі-продажу нерухомості право вибору нотаріуса надано покупцю. Тому ріелтор зацікавлений у тому, щоб нотаріус або їх вибір зупинявся на надійному спеціалісту.
При пошуку на покупку – не обмежуватися якимсь списком, об'єкти повинні відповідати перевагу клієнта, але не завжди з точним дотримуванням початкових параметрів пошуку.
Як вибрати ріелтора в оренді нерухомості?
В даному випадку питання можуть звучати таким чином: "як вибрати ріелтора при здачі, оренді нерухомості?".
Що стосується оренди, тут можна розглядати за аналогією з купівлею-продажем. Де клієнти можуть бути як з одного, так і другого боку. Орендодавець виступає як власник, а орендар, як за аналогією з купівлею-продажем – «покупцем».
З деякою різницею угоди не завершуються переоформленням права власності, а правом тимчасового користування.
Тобто, якщо ріелтор працює на користь власника, то йому необхідно здати об'єкт (квартиру, будинок, офіс, приміщення або іншу нерухомість). найкоротший термін, за максимально ринковою ціною.
У разі роботи на користь орендодавця, ріелтор досягає максимально-вигідних умов для оренди свого клієнта-орендаря з підбором найкращої пропозиції серед аналогічних об'єктів нерухомості.
Як вибрати ріелтора у Києві?
Щодо вибору спеціаліста в Києві, перше, куди б я радив звернутися, то це до списку ріелторів з ПСР(), які працюють по СПП().
Після чого можна вибрати того, хто найбільше орієнтується в конкретному сегменті нерухомості, а також за певною локацією (в районі). Все просто, але кількість таких фахівців ще досить мала, як для загальної кількості всіх ріелторів міста Києва.
Ріелтор чи агенція?
Ось не знаю, кому як краще і ближче на вибір. Якщо звертатися до приватного ріелтора, він особисто відповідає за весь процес. Якщо ж звернутися в агентство, то, як правило, клієнт буде закріплений за ріелтором, призначеним начальником. І тоді за компетентність наданих послуг таки відповідатиме не ріелтор, а той, хто його призначив. А за наслідки розплачуватиметься клієнт. Цей момент не важливий, і варто його враховувати при виборі ріелтор або агент компанії.
Висновки
Зрозуміло, що до вибору необхідно підходити з усією серйозністю, адже продаж нерухомості це не продаж мильних бульбашок або морозива на пляжі. І коли клієнти кажуть, що їх не цікавить, як планується проводити процес купівлі-продажу чи оренди, мені вкрай не зрозуміле подібне відношення. Хоч і розумію, що більшість подібних висловлювань сформовані на попередній, не дуже позитивній співпраці з посередниками. Але професіонал слід паралельним шляхом зі своїми клієнтами, у спільних інтересах. Щоб результат був максимальним, клієнт повинен повністю довіритися спеціалісту, можна сказати – розкрити всі карти.
Адже розмістити оголошення в інтернеті або в газетах – багато розуму не треба, а ось зробити так роботу, щоб клієнт не просто сплатив комісію, а був багато разів вдячний, залишив позитивні відгуки та рекомендації, то це заслуга справжніх професіоналів.
Для аналогії наведу історію, яка дасть розуміння – навіщо потрібний професіонал-ріелтор:
Вчений Капіца, відвідав завод Сімменса та Шуккерта з виробництва генераторів. Господарі заводу показали йому генератор, який не бажав працювати, та запропонували 1000 марок за виправлення. Капиця швидко збагнув, що перекошений і заклинений центральний підшипник, взяв молоток і вдарив по корпусу підшипника – генератор запрацював.
Зніяковілі замовники попросили скласти рахунок за виконану роботу. Капіца написав: "1 удар молотком - 1 марка, за те, що знав, куди вдарити - 999 марок".
Звідки, на вашу думку, та досвіду найчастіше приходять клієнти?
У сфері продажу житла ріелторські послуги пропонують величезну кількість компаній, та визначитись якому саме агенції нерухомостівіддати свою перевагу дуже важко.
Покупець повинен звертати увагуНа історію роботи фірми, досвід і професіоналізм співробітників, немалу роль може зіграти і вона не повинна бути вкрай високою і навпаки занадто низькою.
Ріелтори спрощують процесале завжди є ризик шахрайства з боку таких організацій. Для того щоб убезпечити себе, варто приділити особливу увагу з компанією, чітко розуміти коло представника, обсяг своїх особистих прав та обов'язків.
Вибір агентства нерухомості
Ринок ріелторських послуг рясніє великою кількістю пропозицій, для вибору надійної та якісної агенції, яка зможе організувати успішну угоду, покупець повинен визначити пріоритетні моменти, Яким необхідно приділити особливу увагу, зазвичай це:
- Період роботи агенції. Великий стажхарактеризує організацію як досвідченого та успішного представника послуг у сфері продажу житла.
- Кількість працівників компанії. Великий штатговорить про розвиненість та стабільність агентства.
- Ціни на послуги. Зазвичай вартість послугагентств нерухомості приблизно однакова. Однак якщо ціна явно занижена, це має насторожити клієнта.
- Офіційний інтернет-сайт організації. Компанія, яка дбає про свій імідж, проводить ретельну роботу над сайтом, він має бути насичений відомостями про контакти, співробітників, організаційні документи, об'єкти та пропозиції ріелторів.
- Офіс агенції. Розташування, внутрішня обстановка, рекламні вивіски приміщення відіграють важливу роль, оскільки часті випадки створення фірм одноднівок.
- Громадська діяльність, тобто членство у різних об'єднаннях, наприклад, «Російська гільдія ріелторів» (РГР). Наявність сертифікататакого роду об'єднань дозволяє клієнтам упевнитися у високій професійній підготовці працівників, яким для отримання документа необхідно пройти навчання та скласти іспит.
- Наявність різних нагород, грамот(Диплом за активний розвиток ринку іпотеки, лист подяки за юридичну підтримку суспільної діяльності РГР).
- Відгуки про організаціюріелторів . Покупцеві буде корисно дізнатися про думки інших людей про компанію, відвідати різні інтернет портали та форуми.
Якщо агенція має порівняно невеликий стажроботи на ринку нерухомості - це не завжди показник ненадійності фірми, важливо звертати увагу на репутацію та професіоналізм співробітників компанії.
Як перевірити агентство нерухомості на чистоту?
Перш ніж звертатися до тієї чи іншої агенції, варто переконатися в правильності свого вибору, для цього покупцю необхідно:
- Перевірити документи компанії. Потрібно переконатися, чи володіє організація необхідними сертифікатами, атестатами, запросити витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб (ЄДРЮЛ).
- Звернутися до податкового органу, арбітражного суду, для з'ясування наявності порушень закону компанією, відсутності статусу банкрута.
- У ріелтора необхідно перевірити трудовий договір з агентством інтереси, якого він представляє.
- Особливу увагу варто приділити договору, який укладає покупець з фірмою. Висновок письмового документа, що відповідає всім вимогам закону, гарантує юридичну чистоту угоди.
- Важливо уточнити, чи перевіряє агентство історію пропонованих квартир, правомочності власників, справжність відомостей. Зазвичай у штаті працює юрист, який виконує такі дії.
Громадянка В для покупки квартири звернулася в агентство нерухомості, яке нещодавно відкрилося поблизу її будинку. Ріелтор, не укладаючи договору, відразу запропонував варіант житла. Квартира сподобалася клієнтці, вона внесла оплату та оформила необхідні документи.
Громадянка В переїхала за новою адресою, але за два тижні до неї в квартиру прийшов Громадянин Р, який стверджував, що він є справжнім власником приміщення. Звернувшись до суду, з'ясувалося, що агенція діяла за злочинною схемою, за допомогою підроблених документів, фальшивих бланків, печаток та підставного нотаріуса, вони оформили договір купівлі-продажу квартири, яку зняли в оренду у громадянина Р. Суд визначили, що Громадянка В не має законних прав на житло, а для захисту своїх інтересів їй необхідно звертатися до судових органів.
Провести перевірку агенції нерухомості можна самостійно або звернувшись до нотаріусів, юристів, Що звичайно вимагатиме додаткових грошових витрат, але з великою ймовірністю буде гарантувати надійність вибору покупця.
Навіщо потрібний ріелтор при покупці квартири?
Купуючи нерухомість, багато покупців відмовляються і вдаються до послуг ріелторів. Це можна пояснити тим, що спеціалізовані агенції є професіоналами у своїй області, і мають полегшити для покупця покупку квартири, виконуючи такі завдання:
- Консультація з юридичних та технічних питань, що виникли у клієнта.
- Організація процесу пошуку, переговорів, знаходження варіантів, які відповідають побажанням покупця.
- Розгляд можливих вад району, перевірка стану під'їзду, квартири.
- Уточнення питання про мешканців будинку.
- Узгодження умовта перевірка юридичної чистоти угоди (справжність документів, законність правочинів власників житла, їх представників).
- Моніторинг цін на ринку нерухомості, підбір найвигідніших пропозицій.
- Співпраця з банками, допомога в отриманні іпотеки, кредитів на купівлю нерухомості.
- Юридичне супровід угоди, укладання договору купівлі-продажу, оформлення житла у власність, допомога при державній реєстрації
- Врегулювання можливих спірних ситуацій.
Незважаючи на можливі випадки шахрайських дій, звернення до ріелторів може суттєво прискорити процес пошуку квартири.
Грамотний та кваліфікований фахівець захищає інтереси клієнта, враховуючи його бажання та потреби.
Послуги ріелтора при покупці квартири
Звертаючись до послуг агентств нерухомості покупець, має право розраховувати на ефективність та безпеку їхньої роботи. При покупці квартири ріелтор здійснює наступні функції:
- з'ясовує ситуацію на ринку житла, щоб зрозуміти, на яку саме квартиру може претендувати клієнт, виходячи з його переваг та фінансових можливостей;
- за нестачі коштів, шукає відповідні варіанти кредитування;
- визначається із зручним часом для перегляду об'єкта нерухомості;
- домовляється з продавцем про та інші умови продажу квартири;
- здійснює перевірку відомостей, що надаються власником, аналізує можливі ризики;
- здійснює підготовку необхідних угоди документів, оформляє ;
- проводить взаєморозрахунки сторін (готівковий розрахунок, використання банківського осередку);
- стежить дотриманням прав клієнта під час угоди в нотаріуса;
- проводить перевірку всіх мешканців з квартири, що купується;
- готує, спрямовує та отримує необхідний комплект документів для державної реєстрації права власності.
Важливо уточнити, чи є агентство нерухомості учасником програми страхування професійної відповідальностізбитки, які може зазнати покупець при помилці ріелтора були відшкодовані.
Договір з агентством нерухомості на надання послуг
У Росії немає єдиного зразка договору, що укладається з агентствами нерухомості, тому кожна фірма на власний розсуд визначає зміст та умови такої угоди. Покупцям слід приділити особливу увагу наступним нюансам, які обов'язково прописуються у договорі:
- Перелік послуг, які агенція має здійснити для клієнта, в якому обсязі (рекламні, юридичні, консультаційні послуги).
- Співвідношення прав та обов'язків сторінза договором, вимоги, що покладаються на клієнта, повинні бути здійсненними та розумними.
- Винагородаза послуги.
- Термін угоди, зазвичай, він полягає не менше ніж на один рік.
- Положення про те, що клієнт у будь-який час може вимагати звіт про виконану ріелтором роботу, термін надання звіту.
- Пункт про розірвання договору. Покупець має право будь-коли відмовитися від послуг виконавця, заплативши за фактично понесені витрати.
- Особливо уважно слід прочитати написи, прописані дрібним шрифтом, зазвичай так вказують інформацію, що стосується відповідальності самої агенції.
У деяких випадках фірми можуть включити до договору такі пункти(що не є правомірним):
- Агентство вправі мати різницю між ціною продажу житла та вартістю, яка буде прописана в угоді. Це так звана прихована комісія, тобто кошти, які ріелтори хочуть отримати крім вже сплаченої клієнтом суми.
- Положення про заборону для покупця спілкуватися із продавцем, його представниками. Це говорить про те, що фірма також прагне отримати додаткове неофіційне збагачення.
- Клієнт немає права звертатися до інших посередників, порушення цієї умови можуть бути встановлені високі штрафні санкції.
Якщо покупець бажає внести чи виключитибудь-які положення договору, він має на це повне право.
Зміни повинні одразу вноситись у документ або бути зафіксовані письмово, як додаткова згодачи протокол розбіжностей.
На що звернути увагу під час вибору квартири?
При агенції повинні ґрунтуватися на можливостях та перевагах свого клієнта. Є основні моменти, на які ріелтор звертає пильну увагу:
- Вартість нерухомого майна.
- Доступність транспортного сполучення, близькість перебування зупинки.
- Облаштованість території двору, наявність дитячого майданчика.
- Технічний стан будинку, під'їзду, справна робота сміттєпроводу, ліфта.
- Планування житла, вид з вікна.
- Внутрішня ситуація квартири, зовнішні дефекти, якість сантехніки, справність водопроводу, системи опалення, електричних мереж.
- Інфраструктура району (дитсадки, школи, лікарні, аптеки, магазини, тощо).
- Поверх, на якому знаходиться квартира.
- Мешканці будинку, їхній соціальний статус.
- Рік побудови, тип об'єкту нерухомості (цегла, панель, моноліт).
- Екологічний стан району, близькість до заводів, аеропортів, полігонів для сміття.
Прийнятність вартості обраного об'єкта можна оцінити самим ріелтором.
Для більш точного визначення варто звернутися до професійним оцінювачам, щоб бути впевненим, що ціна житла не завищена.
Як відбувається покупка квартир через агентство?
Після того як покупець визначився з вибором об'єкта нерухомості, має бути не менш важливий і складний процес. оформлення покупки квартири. Агент повинен супроводжувати клієнта на кожному етапі, сприяти та допомогу.
- Агентство нерухомості перевіряє юридичну чистоту житла: встановлює законність прав власників, факт виписки мешканців, повну дієздатність продавця Запитує виписку з ЄДРП та домової книги, звертається до органів психічного та наркологічного контролю, перевіряє документи, що підтверджують право власності.
- Квартири має бути вільна від прав третіх осіб, не перебувати, наприклад, у заставі чи арешті.
- Надалі складається договір купівлі-продажу, Посередник повинен стежити, за грамотністю та правильністю його оформлення, щоб зміст документа не порушував прав та законних інтересів покупця.
- Після цього, слід зробити розрахунки за угодою, у готівковій чи безготівковій формах. При готівковій оплаті покупцю видається розписка. Найнадійніший безготівковий спосіб - використання банківського осередку.
- Зрештою необхідна Державна реєстраціяправа власності.
Якщо покупець віддає перевагу, то ріелтору слід особливо ретельно підходити до, дізнатися про його історію роботи, своєчасність здачі об'єктів, відвідати офіційний сайт, переглянути установчі документи, проектну декларацію.
Для оформлення покупки квартири ріелтору необхідно отримати від клієнта нотаріально завірену довіреність.
За допомогою неї агент має право представляти інтереси, здійснювати від імені клієнта всі необхідні дії з підготовки, збору, здавання та перевірки документації.
Як правильно купити квартиру на вторинному ринку через ріелтор?
Придбання квартири на вторинному ринку може супроводжуватись поруч особливостей, на які як покупцю, так і ріелтору слід звернути особливу увагу:
- Стан будинку та дворової території. Важливо: фасад будівлі, зону дитячих та спортивних майданчиків, під'їзне приміщення, стан ліфта.
- У квартирі необхідно перевірити роботу інженерних комунікацій, сантехніки, витяжку. Оцінити рівень освітленості, відсутність зовнішніх недоліків.
- Варто порівняти квартиру з планом БТІ, щоби переконатися у відсутності незаконних.
- Ріелтор повинен виявити можливі проблемні питання юридичного характеру (підроблені документи, відсутність дозволу на продаж від чоловіка, неповнолітні мешканці – їх виписка є вкрай скрутною).
Варто враховувати, що навіть найбільший і грамотний договір з агентством нерухомості, що не дає 100% гарантії надійності угоди, ріелтори не можуть перевірити всі можливі потенційні ризики, А на ринку вторинного житла нерідко впливають шахраї, тому до вибору житла даного типу слід підходити з особливою ретельністю.
Купуючи квартиру на вторинному ринку посереднику можна і потрібно спробувати знизити ціну, тобто торгуватись.
Навіть якщо покупець має у своєму розпорядженні необхідну грошову суму, агентство має надати для свого клієнта найвигідніші умови придбання житла.
Вартість послуг ріелтора при покупці квартири
Кожне агентство нерухомості по-різному оцінює свої послугиНаприклад, дрібні компанії намагаються підлаштовуватися під середній рівень цін, встановлений на ринку і навіть знижувати вартість, щоб залучити клієнтів. Великі організації мають можливість диктувати свої умови, грунтуючись на досвіді, репутації, популярності.
Послуги ріелтора оплачує наймач. На формуванні вартості послуг можуть вплинути різноманітні чинники: правова складність угоди, тривалість укладання договору, вартість об'єкта нерухомості.
Можна виділити два основних способивизначення ціни:
- Вартість послуг у твердій грошовій сумі приблизно від 30000 до 100000 тисяч рублів, залежно від регіону.
- Вартість, яка визначається у відсотковому співвідношенні від ціни житла, зазвичай становить від 2% до 5%.
Квартира продається за 2300000 мільйонів рублів, при встановленій винагороді фірми в 4%, вартість послуг агентства нерухомості становитиме 92000 тисяч рублів.
Порядок формування ціни агентствами нерухомостіє довільним, хоча зазвичай обсяг послуг, що надаються, перелік необхідних для збору документів при купівлі квартир є абсолютно однаковим.
Як розірвати договір із агентством нерухомості?
На договір з ріелторами незалежно від особливостей та обсягу послуг, що надаються поширюються гарантіїФедерального закону від 07.02.1992 №2300-1 "Про захист прав споживачів".
За змістом ст. 32 ФЗ від 07.02.1992 №2300-1, клієнт має можливість відмовитися від договорув будь-який час. Єдиним наслідкомтакої відмови є оплата фактично понесених агентством витрат, наявність яких має підтверджуватись документально.
Підставами розірванняможуть бути:
- Ненадання послуг у зазначений термін.
- Купівля житла самостійно.
- Зміна у клієнта життєвих обставин, у зв'язку з чим він передумав набувати майно та ін.
Для розірвання договору до ріелторської агенції подається письмове повідомленняу двох примірниках, на одному з яких приймаюча сторона ставить свою відмітку про прийняття.
Повідомлення можна надіслати поштою, рекомендованим листом. У документі необхідно вказати намір розірвання та дату відмови від послуг.
Вимога агентством нерухомості виплати покупцем неустойкипід час розірвання договору є неправомірним.
Якщо винагородаріелтору оплачено, то він зобов'язаний повернутицю суму, за вирахуванням витрат за вироблені послуги. Якщо протягом 10 днівз дня направлення покупцем повідомлення агенція не виконує необхідних умов розірвання, клієнт має право звертатися до суду (ст. 31 ФЗ від 07.02.1992 №2300-1).
Покупець має право вимагати від фірми сплату неустойки, у разі несвоєчасного повернення винагороди за послуги у розмірі трьох відсотків за кожен день прострочення(П. 5 ст. 28 ФЗ від 07.02.1992 № 2300-1).
Відповідальність агенції нерухомості перед покупцем
Багато ріелторських фірм намагаються мінімізувати свою відповідальність, уникнути можливих втрат. Хоча на стороні покупця виступає чинне законодавство, на практиці відповідальність агентства нерухомості зводиться максимально до суми отриманої винагороди, стягнути штрафні санкції чи неустойку вкрай проблематично
Щоб убезпечити себе, слід чітко визначати у договорі коло обов'язків та відповідальності ріелтора.
Ризики, пов'язані з купівлею житла,можуть полягати в наступному:
- При оформленні документів для угоди було допущено помилок.
- Шахрайські дії щодо придбаної квартири.
- Не враховано інтересів неповнолітніх осіб, спадкоємців.
- Угоди, здійснювані раніше з продажу чи приватизації об'єкта нерухомості, були незаконними та інших.
У разі виявлення вищезгаданих ситуацій, агентства часто не несуть відповідальності.
Захистити себе можна за допомогою титульного страхуванняЦе гарантія компенсації можливу втрату прав на нерухомість. Покупцеві слід звернутися до страхової організації за отриманням полісу титульного страхування.
Важлива відмінність титульного страхування від інших видів - це те, що воно захищає особу від подій, що відбулися, але невідомих на момент укладання угоди з нерухомим майном.
Висновок
Сьогодні купівля квартири через агентство – це зручний та цілком безпечний спосібпридбання нерухомості Безумовно, покупець може здійснити покупку і самостійно, але, не володіючи необхідним набором знань у правовій галузі, громадянинові буде дуже складно вчинити всі необхідні дії.
Ріелтори займаються пошуками житла, відсіваючи непотрібні варіанти з безлічі пропозицій, перевіряють юридичну чистоту угоди, займаються необхідним збиранням документів та оформленням права власності клієнта. Однак покупцю не варто забувати і про можливі випадки шахрайських дій з боку агентств нерухомості, необхідно підходити до вибору такої фірми обережністю та ретельністю.
Питання
Сертифікат надання ріелторських послуг
Ми з дружиною вирішили придбати квартиру, звернувшись до агентства нерухомості, яке нам порадили наші друзі. Ми попросили працівника цієї фірми показати нам установчі документи організації, свій трудовий договір, паспорт, а також ліцензію на право займатися ріелторською діяльністю. Співробітник агентства надав нам усі документи, крім ліцензії, пославшись на те, що їх видача не передбачена. Ми з дружиною хотіли б дізнатися, чи правомірна відмова ріелтора?